Kiracı Çıkarma 2026: Yasal Sebepler ve Tahliye Süreci
Ev sahibi kiracıyı hangi hallerde çıkarabilir? Tahliye davası, ihtiyaç sebebiyle tahliye ve 2 haklı ihtar şartı.
## Yasal Tahliye Sebepleri (TBK 350-356)
Ev sahibi kiracıyı **ancak yasada sayılan sebeplerden biriyle** çıkarabilir. Keyfi tahliye mümkün değildir.
### 1. Konut İhtiyacı (TBK 350)
Kiraya verenin **kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu** veya **bakmakla yükümlü olduğu kişiler** için konut ihtiyacı bulunması:
- Belirli süreli sözleşmede **sürenin bitiminde**,
- Belirsiz süreli sözleşmede **6 aylık döneme uyularak**,
- **1 ay önce yazılı bildirimle** dava açılarak.
### 2. İşyeri İhtiyacı
Aynı şartlar işyeri için de geçerlidir. Mesleki faaliyet ihtiyacının ispatı aranır.
### 3. Yeniden İnşa / Esaslı Tadilat (TBK 350/2)
Kiralananın **yeniden inşa veya esaslı onarımı** zorunlu ise, **inşa süresince oturulamaz olması** halinde tahliye istenebilir. İnşaat sonrası kiracının **öncelikli kiracı olma hakkı** vardır.
### 4. Yeni Malik (TBK 351)
Kiralananı **edinen yeni malik**, kendi ihtiyacı için **edinmeden itibaren 1 ay içinde** ihtarname çekerek **6 ay sonra** tahliye davası açabilir.
### 5. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1)
Kiracının kiralananı **belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü** varsa, taahhüt tarihinden itibaren **1 ay içinde** dava açılarak tahliye sağlanabilir.
### 6. İki Haklı İhtar (TBK 352/2)
Kiracı **1 yıl içinde** kira bedelini ödemediği için **iki kez yazılı ihtar** almışsa, kira yılının bitiminde **1 ay içinde** tahliye davası açılabilir.
### 7. Aynı İlçede Konut Sahibi Olma (TBK 352/3)
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde **oturmaya elverişli** konutu varsa, kiraya veren **6 ay içinde** dava açabilir.
## Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi halinde:
1. **30 günlük ihtarname** çekilir (TBK 315).
2. Süre içinde ödeme yapılmazsa **icra takibi** veya **tahliye davası** açılır.
3. **Sulh Hukuk Mahkemesi** karar verir.
## Süreç ve Süreler
| Sebep | Bildirim/İhtar | Dava Açma Süresi |
|---|---|---|
| Konut ihtiyacı (belirli süreli) | 1 ay önce | Süre sonundan itibaren 1 ay |
| Yeniden inşa | Bildirim | Süre sonundan itibaren 1 ay |
| Yeni malik | 1 ay içinde ihtar | 6 ay sonra |
| Tahliye taahhüdü | Yok | Taahhüt tarihinden 1 ay |
| İki haklı ihtar | 2 yazılı ihtar | Kira yılı sonundan 1 ay |
| Temerrüt | 30 günlük ihtar | İhtar sonunda |
## Yetkili Mahkeme
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yetkili mahkeme **kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir**.
## Dava Sonrası İcrai Tahliye
Mahkeme kararı kesinleştikten sonra **icra dairesi** aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir. Kiracı 15 gün içinde tahliye etmezse zorla çıkarılır.
## Pratik Tavsiyeler
- Tüm bildirim ve ihtarları **noter aracılığıyla** yapın.
- Tahliye taahhüdü mutlaka **yazılı ve imzalı** olmalı.
- 2 haklı ihtar için **1 yıllık dönemde** olduğuna dikkat edin.
- Kötü niyetli tahliye davasında **3 yıl yeniden kiraya verememe** yaptırımı vardır (TBK 355).
## Ücretsiz AI Asistana Sorun
Konuyla ilgili sorularınızı [TürkAvukat.AI hukuk asistanına](/ai-chat) ücretsiz sorabilir veya [uzman avukat listemizden](/lawyers) randevu alabilirsiniz.
## Yasal Uyarı
Bu yazı yalnızca **bilgilendirme** amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için **TürkAvukat.AI** üzerinden bir avukatla iletişime geçmeniz tavsiye edilir.