Kira Sözleşmesi 2026: Tam Rehber + Ücretsiz Örnek
Kira sözleşmesinde olması gereken şartlar, 2026 zam oranı, depozito, fesih ve örnek sözleşme şablonu.
## Kira Sözleşmesi Nedir?
**Kira sözleşmesi**, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanımla birlikte yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan **kira bedelini** ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (**TBK m.299**).
Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kiraları **6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu**'nun 339-356. maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir.
## Kira Sözleşmesinde Mutlaka Olması Gerekenler
1. **Tarafların kimlik bilgileri** (ad, soyad, TC, adres)
2. **Kiralananın tam adresi** ve ayırt edici özellikleri
3. **Kira başlangıç tarihi ve süresi**
4. **Aylık kira bedeli** (rakam ve yazı ile)
5. **Ödeme günü ve şekli** (banka hesap no önerilir)
6. **Depozito (güvence bedeli)** miktarı ve iadesi
7. **Demirbaş listesi** (ek olarak)
8. **Tarafların imzaları** ve tarih
## Yazılı Şart Mı?
Hayır. Kira sözleşmesi **şekil şartına tabi değildir**, sözlü de geçerlidir. Ancak ispat açısından **yazılı düzenlenmesi** kesinlikle önerilir.
## 2026 Kira Artış Oranı
Konut kiralarında yıllık kira artışı **TÜFE 12 aylık ortalamasını** geçemez (TBK 344). 2024-2025 dönemindeki **%25 tavan** geçici uygulamadır ve süresi dolmuştur.
| Sözleşme Yenileme Ayı | Uygulanacak TÜFE 12 Aylık Ortalama |
|---|---|
| Aralık 2025 | TÜİK verisine göre |
| Ocak – Aralık 2026 | Her ay TÜİK açıklar |
İşyeri kiralarında taraflar serbest oran kararlaştırabilir; aksi halde TÜFE uygulanır.
## Depozito Sınırı
TBK 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito **3 aylık kira bedelini** aşamaz. Para olarak alınmışsa **vadeli bir tasarruf hesabında** kiracı adına bloke edilmek zorundadır.
## Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
### Kiracının fesih hakkı:
- Belirsiz süreli sözleşmede **3 aylık bildirim süresine uyarak** her zaman.
- Belirli süreli sözleşmede süre sonundan **en az 15 gün önce** bildirimle.
### Kiraya verenin fesih hakkı (sınırlıdır):
- **10 yıllık uzama süresi** sonunda 3 ay önceden bildirimle.
- Konutu **kendisi veya yakını için ihtiyaç** (TBK 350).
- **Tadilat / yeniden inşa** zorunluluğu.
- Kiracının **iki haklı ihtarı** (TBK 352).
- **Yazılı tahliye taahhüdü** (TBK 352/1).
## Örnek Kira Sözleşmesi Şablonu
Aşağıdaki temel maddeler bir konut kira sözleşmesinde yer almalıdır:
> **Madde 1 - Taraflar:** ...
> **Madde 2 - Kiralanan:** ...
> **Madde 3 - Süre:** 1 yıl
> **Madde 4 - Kira Bedeli:** Aylık ... TL, her ayın 1-5'inde ödenir.
> **Madde 5 - Depozito:** ... TL
> **Madde 6 - Artış:** Yıllık TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek üzere.
> **Madde 7 - Demirbaşlar:** Ekteki listeye göre.
> **Madde 8 - Genel Hükümler:** TBK 339-356 hükümleri uygulanır.
Detaylı şablonu için: [Kira Sözleşmesi Örneği PDF](/blog/kira-sozlesmesi-ornegi-pdf).
## Sık Karşılaşılan Sorunlar
- **Depozitonun iade edilmemesi:** İcra takibi veya tahliye davası ile birlikte talep edilir.
- **Aşırı zam dayatma:** TBK 344 sınırını aşan zam **geçersizdir**, kiracı ödemeye zorlanamaz.
- **Erken çıkış:** TBK 325 — yerine geçecek makul süre veya kiracı bulunana kadar tazminat.
## Ücretsiz AI Asistana Sorun
Konuyla ilgili sorularınızı [TürkAvukat.AI hukuk asistanına](/ai-chat) ücretsiz sorabilir veya [uzman avukat listemizden](/lawyers) randevu alabilirsiniz.
## Yasal Uyarı
Bu yazı yalnızca **bilgilendirme** amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için **TürkAvukat.AI** üzerinden bir avukatla iletişime geçmeniz tavsiye edilir.